Продавец квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Итак, у Вас есть квартира, и Вы хотите ее продать. Значит, Вы – Продавец. Это хорошо. В смысле – у Вас будет гораздо меньше головной боли при подготовке сделки, чем у Покупателя. Хотя, большинство продавцов квартир, затем сами становятся покупателями.

Как же происходит сделка продажи квартиры с точки зрения Продавца?

При продаже квартиры наша цель – получить деньги, не оказавшись обманутым при расчетах. И всё! Больше ничего! Всевозможные юридические тонкости сделки, анализ документов, проверка «юридической чистоты» квартиры – это забота Покупателя. Мы можем ему только посочувствовать.

Нам хоть и нужно будет собирать пакет документов для продажи, но ломать голову, анализировать и беспокоиться о юридических рисках сделки нам не придется.

Даже в случае признания сделки недействительной квартира нам просто «откатывается» назад путем изменения соответствующей записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Тем более, что иск о признании сделки недействительной в абсолютном большинстве случаев исходит именно со стороны Продавца, т.е. потенциально — от нас самих.

Причины, по которым Продавцы требуют расторжения сделок и возврата квартир связаны, в основном, с дележом собственности между членами семьи Продавца или явным нарушением прав кого-либо из них (например, нарушением прав несовершеннолетних). Конечно, встречаются и криминальные случаи, когда Продавец, получив деньги, сознательно «кидает» Покупателя, пытаясь использовать положения закона для возврата себе квартиры.

Мы будем исходить из того, что имущественных споров внутри семьи у нас нет, и криминальными аферами мы тоже не увлекаемся. Мы просто хотим продать квартиру, которая принадлежит нам на праве собственности.

Наличие у нас права собственности на квартиру говорит о том, что мы будем действовать на вторичном рынке недвижимости (почему – см. по ссылке).

Если же мы владеем правами требования (а не собственности!) на квартиру в строящемся доме-новостройке, то мы будем действовать на первичном рынке. На «первичке» прав собственности еще не существует (а часто не существует еще и самой квартиры), поэтому продажа происходит путем подписания всего одной бумаги – Договора уступки права требования (подробнее о нем – см. по ссылке в Глоссарии). Весь процесс происходит под контролем Застройщика, и никаких сложностей для Продавца не представляет (см. отдельную заметку об этом: «Как продавать квартиру в новостройке?»).

Поэтому далее, в этой ветке ИНСТРУКЦИИ, мы будем рассматривать процесс организации сделки по продаже квартиры именно на вторичном рынке, где нам придется действовать уверенно и самостоятельно (сюда же относится и случай, когда мы уже оформили собственность в только что построенном доме-новостройке).

Мы пройдем все шаги на этом пути – от самостоятельной оценки квартиры, способов подготовки ее к продаже, эффективной рекламы и тонкостей показов квартиры Покупателям, до всех деталей юридического оформления сделки и проведения взаиморасчетов.

Если же наша квартира была нами куплена в ипотеку, а кредит за нее еще не выплачен (т.е. она находится в залоге у банка), то это не меняет сути – продать ее все равно можно, хоть это несколько и усложнит сам процесс продажи. Особенности продажи квартиры из-под ипотечного залога показаны в отдельной заметке по ссылке. В остальном все действия такие же, как показано далее на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Итак, мы имеем квартиру в собственности, и имеем желание ее продать максимально выгодно, и с минимальными проблемами.

Возникает закономерный вопрос: с чего начать?

Начнем по порядку.