Если квартира была получена по договору ренты

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Договором-основанием получения права собственности на квартиру может служить Договор ренты или, точнее, его разновидность для недвижимого имущества – Договор пожизненного содержания с иждивением.

Здесь мы видим ситуацию, когда прежний владелец квартиры (получатель ренты) передал право собственности на квартиру новому владельцу – нашему Продавцу (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, принял вместе с правом собственности обязанность пожизненного содержания прежнего владельца.

Получатель ренты совсем не обязательно должен физически проживать в квартире (он, например, может содержаться в пансионате, или жить на своей даче). Но права пожизненного проживания в своей бывшей квартире он, в любом случае, не лишается.

Договор пожизненного содержания с иждивением для нас, как Покупателя (подробнее об этом виде договора нам лучше почитать в Глоссарии по ссылке), является признаком возможного ограничения (обременения) права собственности Продавца. И оно, соответственно, должно быть зарегистрировано и указано в Выписке из ЕГРН, в строке «ограничения (обременения) прав».

Такой вид обременения действует на весь остаток жизни прежнего собственника квартиры (получателя ренты), и исчезает оно только после его кончины (снимается новым собственником, плательщиком ренты, по заявлению в Росреестр). Соответственно, мы, как Покупатель такой квартиры, имеем два варианта развития событий.

Первый (более частый в практике рынка) – когда получатель ренты уже скончался, обременение текущим собственником (нашим Продавцом) снято, и квартира продается «чистой» (т.е. без обременения рентой). Этот случай для нас вполне подходящий, т.к. рисков со стороны прежнего собственника (получателя ренты) здесь уже нет.

И хотя некоторые покупатели при одном только слове «рента» вздрагивают и отказываются от покупки (именно о таком случае рассказывали на нашем тематическом ФОРУМЕ), на самом деле, риск оспаривания такой сделки по причине нарушения предыдущего Договора пожизненного содержания с иждивением очень низкий. Даже со стороны родственников (включая наследников) умершего получателя ренты. Но не следует, конечно, забывать об остальных рисках покупки квартиры, о которых рассказано на других шагах ИНСТРУКЦИИ.

Второй вариант (редкий в практике, но возможный) – когда получатель ренты еще жив, и квартира продается вместе с обременением, т.е. с обязательством продолжать выплату ренты и обеспечить пожизненное содержание прежнего владельца (который, кстати, имеет полное право проживать в этой квартире).

Такие квартиры «с довеском» продаются в качестве инвестиционных объектов (на любителя), и с большим дисконтом – фактически, за полцены (из-за этого неудобства-обременения).

Так же, как и в случае с залогодержателем (при ипотеке, например), Продавец имеет право распоряжаться квартирой (в т.ч. продавать ее) только при условии письменного согласия Получателя ренты. Нам здесь важно не только увидеть и сохранить себе этот документ, но и убедиться в том, что это согласие действительное и добровольное. То есть нам желательно встретиться лично с получателем ренты, чтобы убедиться – во-первых, в его дееспособности (см. об этом по ссылке в Глоссарии), а во-вторых, в действительности его намерений (т.е. в его доброй воле на смену плательщика ренты).

При покупке такой квартиры, мы приобретаем вместе с правом собственности, и то самое обременение на нее. То есть после регистрации сделки с такой квартирой, обязанность по регулярному содержанию Получателя ренты уже будет лежать на нас.

Несмотря на привлекательную цену квартиры, риск для нас здесь, очевидно, выше, т.к. рента (пожизненное содержание) подразумевает периодические платежи и, возможно, физический уход за получателем ренты в течение неопределенно (возможно, длительного) времени. Если же мы по какой-либо причине (даже вполне объективной) нарушим график платежей, или вовсе их прекратим, то это станет явной и однозначной причиной для расторжения сделки с квартирой (если, конечно, прежний плательщик, ввиду сохранившейся за ним субсидиарной ответственности, не заплатит вместо нас).

Причем, получатель ренты не обязан будет возмещать плательщику ренты понесенные им расходы в случае расторжения сделки и возврата квартиры обратно себе.

Обременение, связанное с выплатами ренты, на основе Договора пожизненного содержания с иждивением, исчезает только в случае смерти получателя ренты. Для юридического снятия этого обременения, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением (через МФЦ «Мои документы», например), где внесут соответствующую запись о снятии залога в реестр прав.

Если обременение на такую квартиру исчезло ДО нашей сделки, то нам нужно потребовать от Продавца Свидетельство о смерти лица, указанного в договоре-основании, а также убедиться, что Выписка из ЕГРН – «чистая» (т.е. не содержит зарегистрированных обременений).

Правда, цена квартиры после снятия обременения, конечно же, резко вырастет.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.