Если квартира была куплена на «первичке»

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Купленная на первичном рынке квартира говорит о том, что наш Продавец является ее первым собственником, и до него этой квартирой никто не владел. Это, конечно же, нас как Покупателя радует, так как исключает возможность каких-бы то ни было нарушений, связанных с правами предыдущих собственников (ввиду отсутствия таковых).

Другими словами, квартира, приобретенная нашим Продавцом на «первичке», не тянет за собой хвост из предыдущих сделок и собственников, и имеет, как правило, понятную и чистую историю. А потому покупка такой квартиры в практике риэлторов считается хорошим низкорисковым вариантом.

Если выбранная нами квартира была куплена ранее на первичном рынке, то документом-основанием права собственности Продавца (его правоустанавливающим документом) может быть один из этих:

• Договор долевого участия (ДДУ),
• Договор инвестирования (Инвестиционный договор),
• Договор уступки прав требования.

Подробнее о каждом из этих договоров рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Договор долевого участия (ДДУ) – это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку. Так как эти договоры строго регламентированы законом ФЗ-214, и проходят отдельную регистрацию в Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность, например, двойных продаж новостроек. Да и вероятность других проблем с таким договором значительно меньше.

Договор инвестирования или Инвестиционный договор применялся Застройщиками ранее (до введения в действие ФЗ-214 в декабре 2004 г.). Правда, и после этой даты такие договоры продолжали действовать в течение многих лет – Застройщики предлагали дольщикам такие договоры, опираясь на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если Разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 г.

Кроме того, этот вид договора может быть использован при продаже апартаментов, так как формально это не считается жилым помещением, а значит не подпадает под действие ФЗ-214.

Суть – если право собственности на квартиру на основании таких договоров (ДДУ и Инвестиционных) зарегистрировано в Росреестре, то это означает, что государство признало достаточными основания (в т.ч. форму договора) для регистрации этого права. Оспаривание же таких договоров  со стороны строительных компаний, в практике, обычно, не встречается.

Договор уступки права требования может являться основанием права собственности нашего Продавца в случае, когда квартира покупалась им в процессе строительства, но не у Застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал (продал, уступил) эти права другому лицу (нашему Продавцу).

Здесь надо смотреть на сам договор. Если права были переданы (уступлены) на основании Договора долевого участия (ДДУ), то сам Договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре (иметь штамп и гербовую печать). Это подтверждает законность получения этих прав.

Если же права требования переуступались по какому-либо другому договору (не ДДУ), то регистрация таких прав не проводится, и сами эти права могут быть оспорены первоначальным их владельцем (тем, кто их уступал). На практике этот риск сильно снижается, если с момента оформления собственности нашего Продавца на квартиру прошло уже приличное время (например, больше трех лет).

Есть и еще один нюанс для всех этих договоров. Если для оплаты любого из них были использованы средства материнского капитала, выделяемого государством для многодетных семей, то в числе собственников квартиры эти дети должны присутствовать обязательно (вместе с родителями). Если ребенку НЕ была выделена доля в такой квартире, то это повод для признания предыдущей сделки недействительной. А значит, и наша покупка тоже вылетит в трубу. За этим нюансом мы должны проследить сами.

Как выяснить, был ли использован материнский капитал для покупки квартиры в новостройке (в том числе для погашения ипотечного кредита), рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Общий смысл по договорам «первички» сводится к следующему: так как любой из этих договоров и следующее из него право собственности нашего Продавца уже зарегистрированы в Росреестре (подтверждение – в Выписке ЕГРН), то основание получения права собственности на квартиру признано законным и достаточным (с учетом особенностей применения материнского капитала).

Вероятность того, что Застройщик или его соинвестор будут оспаривать условия первоначального договора, и право собственности на квартиру может быть пересмотрено судом – крайне мала, и в нашей практике не встречалась. А если дом, где мы выбрали квартиру, построен, сдан и заселен уже давно (скажем, года три уже), то такая вероятность практически равна нулю.

Другое дело, когда квартира была куплена ранее на «вторичке».

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.