КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
В квартире сделана перепланировка
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Согласно Жилищному Кодексу, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец попадает на штраф и, кроме того, обязан привести квартиру в исходное состояние за свой счет.
Важно, что речь идет именно о текущем владельце квартиры! Т.е. если перепланировку сделал прежний хозяин, а Жилинспекция обнаружила ее только сейчас, то претензии будут именно к настоящему владельцу.
Кроме того, если мы покупаем квартиру в ипотеку, то банк-кредитор тоже обращает внимание на целостность планировки. И если обнаруживает неузаконенные изменения, то такую квартиру он в залог не возьмет (не одобрит по ней кредит).
Нам, как Покупателю, конечно, такие сюрпризы ни к чему. Поэтому, при осмотре квартиры, то, что мы видим, так сказать, «в натуре» должно соответствовать тому, что нарисовано в Поэтажном плане квартиры. Для этого необходимо потребовать у Продавца дополнительные документы из БТИ: Поэтажный план и Экспликацию.
Конечно, если мы выбираем типовую квартиру в типовом панельном доме, то можно обойтись и без этих документов (т.к. нестандартная конфигурация типовой квартиры и так будет сразу заметна). Большинство кирпичных домов 60-90х годов тоже строились по типовым проектам.
Если же дом монолитный и/или не относится к типовым сериям, квартиры в котором индивидуальной (читай – непредсказуемой) планировки, то понять все ли стены стоят на своем месте сложно. Особенно, если в квартире – авторский дизайн. Здесь уже «поэтажка» нам точно пригодится.
Если при осмотре квартиры перепланировка нами обнаружена (сверили реальность с «поэтажкой» – не совпало!), то требуем с Продавца Разрешение на перепланировку. Такое Разрешение выдается местной Жилищной инспекцией.
По данным компании «Национальный центр перепланировок и реконструкций» (на ноябрь 2024) в России не узаконено около 40% перепланировок во вторичном жилом фонде (подтверждение – здесь).
Если перепланировка есть, а Разрешения на нее нет, то здесь уже все зависит от нашего интереса к этой квартире. Если аналогичных квартир на рынке много, то отказываемся от этой, и выбираем другую.
Если же хочется именно эту квартиру, а сама перепланировка является «безобидной» (допустимой), то мы можем договориться с Продавцом о процессе согласования им перепланировки постфактум (такое допускается, если изменения незначительны), либо о снижении стоимости квартиры на ту ориентировочную сумму (включая штраф), которая потребуется нам на решение этого вопроса самостоятельно.
Согласование уже сделанной перепланировки постфактум допускается при условии, что эта перепланировка не нарушает устойчивости каркаса дома, и не нарушает технических регламентов, в том числе не нарушает вентиляцию, не создает мокрых зон над жилыми помещениями, и т.п.
При этом нужно иметь в виду, что некоторые не очень умные хозяева квартир делают такие перепланировки, которые реально угрожают несущим конструкциям дома, и могут привести к разрушениям. Такие планировки не согласуют ни при каких условиях, а текущему собственнику (то есть нам) вынесут предписание на устранение нарушений, плюс штраф. Вдобавок, вернуть квартиру в исходное состояние нужно не абы как, а в соответствии с технической документацией на дом.
Более того, если это предписание мы не выполним, то дело передается в суд. А суд выносит решение вплоть до продажи квартиры с торгов с обязательством нового владельца выполнить работы по восстановлению исходного состояния квартиры.
Поэтому, игры с планировками квартир – это не шутки (не зря банки отказываются брать такие квартиры в залог), и лучше урегулировать этот вопрос с Продавцом квартиры ДО сделки.
Итак, все документы на квартиру нами проанализированы, личность Продавца рассекречена и изучена (на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ), технические вопросы с планировкой квартиры решены. Основные риски выявлены и закрыты (приняты защитные меры). Картина ясна.
Опираясь на осознанную уверенность, мы принимаем окончательное решение о покупке выбранной квартиры.
Пора договариваться с Продавцом об условиях денежных взаиморасчетов.
Как это делается?
