Проектная декларация в строительстве

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта инвестором (дольщиком).

В соответствии со статьей 3.1 закона ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан раскрывать информацию о своем проекте. В частности, он должен заранее публиковать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) свою Проектную декларацию для свободного доступа и ознакомления. Информация о проекте считается раскрытой только после того, как Застройщик разместит ее в ЕИСЖС. За неисполнение, неполноту или недостоверность представленной информации, предусмотрена административная ответственность.

Проектная декларация, наряду с проектом Договора долевого участия (ДДУ) и некоторыми другими документами, публикуется отдельно для каждого строительного проекта (см. образец декларации ниже по ссылке).

Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (п.1, ст.19 ФЗ-214).

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит основные сведения, которые требуются контролирующим органам и заодно позволяют потенциальному дольщику узнать подробную информацию о строящемся доме, о Застройщике (в т. ч. о его текущем финансовом состоянии), а также другие данные, важные для принятия решения о покупке.

Это довольно объемный документ (более сотни страниц, обычно) с унифицированной и последовательно упорядоченной информацией.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения (примерно в такой же последовательности):

• о компании-застройщике и его владельцах (учредителях, бенефициарах);
• о строительных проектах, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года (отраслевой опыт), о членстве в профессиональных СРО;
• о финансовом состоянии компании (в т. ч. данные финансовой отчетности за последний год);
• о соответствии компании требованиям закона, предъявляемым к Застройщикам многоквартирных домов;
• о декларируемых объектах строительства (типы и количество объектов, их местоположение, характеристики зданий, материал стен и перекрытий, объем площадей, и т.д.);
• о проектной и разрешительной документации (в т. ч. госэкспертизе проекта и разрешении на строительство, с указанием срока его действия);
• о генеральном подрядчике, о правах Застройщика на земельный участок и его кадастровом учете, о благоустройстве территории, о предельных параметрах разрешенного строительства (в т. ч. о максимальной высоте/этажности застройки, о плотности застройки участка);
• о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения (энергосетям и сетям связи);
• о количестве и характеристиках жилых и нежилых помещений (квартир, машиномест, и т.д.) в составе строящегося многоквартирного дома (или в составе ЖК);
• о графике реализации проекта строительства и ожидаемой дате ввода дома (или ЖК) в эксплуатацию;
• об общей стоимости строительства;
• о способе обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками (компенсационный фонд или счета эскроу), о банке, финансирующем стройку (с указанием суммы кредита) и открывающим счета эскроу для дольщиков.

Вся эта информация в декларации строго регламентирована, и должна быть опубликована Застройщиком в обязательном порядке. Система ЕИСЖС, в которой выкладываются файлы Проектных деклараций, находится по адресу наш.дом.рф

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома утверждается приказом Минстроя РФ (см. здесь), и оформляется в виде большой сводной таблицы, где упорядочены все необходимые сведения, разбитые по предметным разделам и подразделам.

Пример (образец) декларации можно посмотреть по ссылке ниже.

Общие требования к Проектной декларации содержатся в законе ФЗ-214 (статьи 19 – 21).

И, казалось бы, для дольщика такой подробный и официальный документ о строительном проекте дает надежные основания для принятия решения об инвестировании в этот проект. Но… тут есть один фокус! Застройщик в любое время (прямо в процессе стройки) может менять свою декларацию.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Застройщик вносит изменения в свою Проектную декларацию. Эти изменения бывают обязательными (по требованию закона) и произвольными (по инициативе Застройщика). К обязательным изменениям относятся, например, ежеквартально-обновляемые результаты финансовой отчетности компании (включая данные о дебиторской и кредиторской задолженностях). А к произвольным – различные изменения в проектной документации: если Застройщик, например, решил изменить площади и/или планировки отдельных помещений, изменить тип строительных материалов (нашел подешевле), или изменить тип инженерно-технического оборудования в строящемся доме.

Во всех этих случаях Застройщик обязан составить новую декларацию (фактически, перезаполнить старую, с изменениями) и направить в контролирующий орган, после чего она выкладывается на сайте ЕИСЖС.

 По поводу этого трюка на нашем ФОРУМЕ обстоятельно высказался один эксперт.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Застройщик может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Договора долевого участия (ДДУ),  разумно будет выяснить этот вопрос у Застройщика, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с п.2, части 1.1., статьи 9 закона ФЗ-214.

Как происходит расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен не реже, чем раз в месяц публиковать в системе ЕИСЖС (на странице своего проекта там) фотографии хода строительства. Это делается для того, чтобы дольщики или потенциальные инвесторы могли  иметь наглядное представление о том, какими темпами идет стройка, и на какой стадии строительства находится дом в данный момент.

Все опубликованные в рамках раскрытия информации материалы (включая Проектную декларацию, разрешительную документацию, проект ДДУ, фотографии хода стройки, и т.д.) можно увидеть с помощью сервиса «Проверка новостроек» – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).