Если квартира была приобретена в ипотеку

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Здесь имеется в виду ситуация, когда наш Продавец купил ранее свою квартиру с использованием ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен полностью.

Если же кредит погашен, и обременение в виде залога снято в Росреестре, то квартира полностью переходит во владение заемщика, и покупка нами такой квартиры ничем не отличается от обычной покупки квартиры на вторичном рынке (см. соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Поэтому здесь мы рассматриваем вариант, когда кредит еще не выплачен, квартира находится в залоге у банка (т.е. под обременением), а собственник квартиры (наш Продавец) уже продает ее на рынке. В общем-то, это нормальная ситуация. Продавец-собственник имеет право распоряжаться своей заложенной квартирой – как с согласия залогодержателя (банка), так и без его согласия (закон дает ему такое право, об этом ниже).

Например, таким образом Продавец может рассчитаться с банком за выданный ипотечный кредит (не все, ведь, покупают квартиры для того, чтобы жить там самим).

Квартира могла быть куплена в ипотеку нашим Продавцом как на «первичке», так и на «вторичке». Если квартира была куплена на «первичке», и на момент нашей с ним сделки дом-новостройка еще не сдан в эксплуатацию, то мы будем покупать не право собственности, а право требования по действующему Договору долевого участия, заключая с Продавцом Договор об уступке права требования.

Это происходит, когда наш Продавец, взяв кредит, вложился в новостройку, например, на начальном этапе ее строительства, а нам продает свои права требования на новую квартиру уже на завершающих этапах стройки. Либо, когда Продавец сам покупал эту квартиру в кредит по уступке прав требования и теперь переуступает нам эти права во второй раз..

Если же дом достроен и сдан, и наш Продавец зарегистрировал свое право собственности на квартиру, либо если Продавец покупал эту квартиру на «вторичке» (и также имеет оформленное на нее право собственности), то мы будем покупать эту квартиру у него по обычному Договору купли-продажи, по правилам вторичного рынка.

А наличие у квартиры «ипотечного хвоста» с залогом дает нам здесь даже некоторое преимущество. При покупке обычной квартиры на «вторичке» (не заложенной банку), мы автоматически принимали бы все риски, присущие вторичному рынку. А заложенная банку квартира говорит нам о том, что она тщательно проверялась юристами банка на предмет «юридической чистоты» и отсутствия прав «третьих лиц» на нее (иначе банк не принял бы ее в залог).

Такой факт, конечно же, облегчает нам нашу собственную проверку квартиры, и снижает (но не исключает!) наши юридические риски, связанные со сделкой.

Таким образом, в случае с продажей ипотечной квартиры, на руках у Продавца, в качестве правоустанавливающих документов могут быть либо:

1. Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве нового дома, или Договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме (если квартира приобреталась им на первичном рынке); либо
2. Договор купли-продажи (ДКП) квартиры (если квартира приобреталась им на вторичном рынке).

В обоих случаях каждый договор будет содержать пункты об использовании кредитных средств для покупки квартиры, и в обоих случаях права владельца будут обременены ипотекой (т.е. залогом этих прав банку-кредитору).

Об обременении права требования мы узнаем из текста зарегистрированного договора ДДУ, а об обременении права собственности мы узнаем из текста ДКП и из сведений ЕГРН.

В обоих случаях принцип действий у нас (как у Покупателя) будет один и тот же.

В Выписке ЕГРН на квартиру, в строке «Ограничения (обременения) прав», мы увидим отметку о зарегистрированном обременении – залоге прав на квартиру в пользу банка-кредитора.

Ничего страшного для нас в этом нет, при условии, если банк-кредитор (залогодержатель) дал письменное согласие Продавцу на отчуждение заложенной квартиры. Правда, нам сначала достанется квартира вместе с обременением (залогом), но после расчетов с банком-кредитором, это обременение снимается: банк выдаст справку о погашении кредита, и эта справка направляется в Росреестр для снятия обременения

Закон также позволяет Продавцу и самостоятельно продавать свою заложенную квартиру, не спрашивая у банка разрешения (подробнее по ссылке). При этом, банк все равно должен быть в курсе предстоящей продажи, и должен предоставить Продавцу ключевые условия сделки в письменном виде (минимальную цену продажи залога, срок реализации залога, порядок расчетов и/или номер счета для перечисления денег за проданный залог).

Несмотря на то, что формальным собственником квартиры является Продавец (физлицо), нам надо понимать, что реальные условия сделки определяются банком-залогодержателем. Поэтому нам надо договариваться об условиях передачи денег и снятия обременения непосредственно с представителем банка-кредитора (если банк принимает участие в сделке, как третье лицо), либо – требовать с Продавца письменное уведомление банка о допустимых условиях реализации заложенной квартиры (если собственник продает квартиру самостоятельно).

Банк может предложить нам различные схемы взаиморасчетов за квартиру (в т.ч. безналичное перечисление средств), но чаще всего банки подстраиваются под существующую практику рынка.

Взаиморасчеты и снятие обременения

Денежные расчеты при покупке квартиры из-под залога проходят обычно так же, как на вторичном рынке – безналичным путем через аккредитив, или наличными через банковскую ячейку. Но из-за того, что в данном случае присутствуют два получателя денег (банк и сам Продавец), Покупателю приходится разделять всю сумму на две части и передавать ее каждому получателю по отдельности.

Если расчет происходит по безналу, то для такой сделки используют два аккредитива – один раскрывается в пользу банка, другой – в пользу Продавца (подробнее – по ссылке). Если расчет предполагается наличными, то арендуются две ячейки – одна для доступа представителя банка-кредитора, другая – для доступа Продавца. Правда, условия для доступа к деньгам у них будут не совсем одинаковые… Банк получает деньги сразу после регистрации сделки и перехода права на квартиру на имя Покупателя, а Продавец получает оставшуюся сумму после регистрации и – важно! – после снятия обременения с квартиры (эти условия указываются заранее в заявлениях на открытие аккредитива или при аренде ячейки).

Покупателю здесь важно понимать, что при покупке квартиры, находящейся под залогом, сам залог не исчезает в момент сделки, а остается еще какое-то время «висеть» на квартире. То есть сразу после регистрации перехода права Покупатель получает в собственность недвижимость с обременением. И только после того, как банк получит свои деньги в уплату остатка долга по ипотеке, оформит у себя в системе закрытие кредита (заемщик должен предварительно написать заявление о досрочном погашении), банк выдает своему заемщику (т.е. нашему Продавцу) справку о погашении кредита. Эту справку Продавец должен отправить в Росреестр для снятия обременения с уже проданной квартиры и дождаться, когда это произойдет. Только после этого Продавец получает доступ к деньгам.

Либо – банк после погашения долга может снять обременение автоматически (так, например, делают в крупных банках, которые имеют особые отношения с Росреестром, в т.ч. имеют там свои каналы электронной регистрации). Тогда бывшему заемщику (Продавцу) справку о погашении кредита получать не надо. Обычно, ему просто приходит от банка смс-уведомление о запуске процедуры снятия обременения, и Продавец сообщает эту радостную весть Покупателю. Правда, подготовка и передача документов в Росреестр для снятия обременения банком может занимать до 3-4-х недель, плюс несколько дней в Росреестре уходит на саму процедуру снятия обременения. Это надо учитывать при планировании сроков доступа Продавца к деньгам.

Подтверждением того, что обременение с квартиры снято, будет служить свежая Выписка из ЕГРН, где в графе «Ограничения прав и обременения» будет запись – «не зарегистрировано». Для Продавца эта выписка будет служить «вторым пропуском» (после факта регистрации сделки) к деньгам за проданную квартиру.

Подробнее о том, как происходит продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

К слову, варианты проведения расчетов при покупке квартиры из-под залога рассказала в интервью юрист по недвижимости.

Отдельно стоит добавить про риск присутствия материнского капитала в процессе приобретения Продавцом своей квартиры. Этот риск возникает у Покупателя в том случае, если у Продавца два или более детей, и хотя бы один из них родился (был усыновлен) после 01 января 2007 года, а при покупке квартиры привлекался ипотечный кредит. Тогда есть большая вероятность использования материнского капитала для погашения этого кредита. Подробнее о решении этого вопроса – см. в отдельной заметке по указанной выше ссылке.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.