Если квартира была приобретена в ипотеку

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Здесь имеется в виду ситуация, когда наш Продавец купил квартиру с использованием ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен полностью.

Если же кредит погашен, и обременение в виде залога снято в Росреестре, то квартира полностью переходит во владение заемщика, и покупка нами такой квартиры ничем не отличается от обычной покупки квартиры на вторичном рынке (см. соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Поэтому здесь мы рассматриваем вариант, когда кредит еще не выплачен, квартира находится в залоге у банка, а собственник квартиры (наш Продавец) уже продает ее на рынке. В общем-то, это нормальная ситуация. Продавец имеет право распоряжаться заложенной квартирой с согласия залогодержателя.

Например, таким образом Продавец может рассчитаться с банком за выданный ипотечный кредит (не все, ведь, покупают квартиры для того, чтобы там жить самим).

Квартира могла быть куплена в ипотеку нашим Продавцом как на «первичке», так и на «вторичке». Если квартира была куплена на «первичке», и на момент нашей с ним сделки дом-новостройка еще не сдан в эксплуатацию, то мы будем покупать не право собственности, а право требования – по Договору долевого участия, или по Договору об уступке права требования.

Например, наш Продавец, взяв кредит, вложился в новостройку на начальном этапе ее строительства, а нам продает свои права требования на нее уже на завершающих этапах стройки.

Если же дом достроен и сдан, и наш Продавец зарегистрировал свое право собственности на квартиру, либо если Продавец покупал эту квартиру на «вторичке» (и также имеет оформленное на нее право собственности), то мы будем покупать эту квартиру у него по обычному Договору купли-продажи, по правилам вторичного рынка.

А наличие у квартиры «ипотечного хвоста» с залогом дает нам даже некоторое преимущество. При покупке обычной квартиры на «вторичке» (не заложенной банку), мы автоматически принимали бы все риски, присущие вторичному рынку. А заложенная банку квартира со вторичного рынка, говорит нам о том, что эта квартира тщательно проверялась на предмет «юридической чистоты» и отсутствия прав «третьих лиц» на нее (иначе банк не принял бы ее в залог).

Такой факт, конечно же, облегчает нам аналогичную проверку квартиры, и снижает (но не исключает!) наши юридические риски, связанные со сделкой.

Таким образом, в случае с продажей ипотечной квартиры, на руках у Продавца, в качестве правоустанавливающих документов могут быть либо:

1. Договор долевого участия в строительстве нового дома, или Договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме (если квартира приобреталась им на первичном рынке); либо
2. Договор купли-продажи квартиры (если квартира приобреталась им на вторичном рынке).

В обоих случаях каждый договор будет содержать пункты об использовании кредитных средств для покупки квартиры, и в обоих случаях каждый договор будет обременен ипотекой (т.е. залогом прав на квартиру банку-кредитору).

В Выписке ЕГРН или в Свидетельстве о праве (Титуле) на квартиру, в строке «Ограничения (обременения) прав», мы увидим отметку о зарегистрированном обременении – залоге прав на квартиру в пользу банка-кредитора.

Ничего страшного для нас в этом нет, при условии, если банк-кредитор (залогодержатель) дал письменное согласие Продавцу на отчуждение заложенной квартиры. Правда, нам сначала достанется квартира вместе с обременением (залогом), но после расчетов с банком-кредитором, это обременение снимается.

Несмотря на то, что формальным собственником квартиры является Продавец (физлицо), нам надо договариваться об условиях передачи денег непосредственно с представителем банка-кредитора, т.к. именно банк дает «добро» на сделку, и именно банк на практике задает порядок проведения этой сделки и взаиморасчетов.

Банк может предложить нам различные схемы взаиморасчетов за квартиру (в т.ч. безналичное перечисление средств), но чаще всего банки подстраиваются под существующую практику рынка.

При покупке квартиры с обременением, происходит формальный «перевод долга» на Покупателя. То есть мы как бы становимся на место заемщика банка-кредитора, и тут же выплачиваем ему недостающую часть кредита за квартиру, а остаток суммы отдаем Продавцу.

Денежные расчеты проходят обычно так же, как на вторичном рынке – наличными через банковскую ячейку.

Под такую сделку арендуются две ячейки – одна для доступа представителя банка-кредитора, другая – для Продавца. После регистрации сделки и перехода права на квартиру на имя Покупателя, представитель банка-кредитора и Продавец получают доступ каждый к своей ячейке, и забирают деньги.

Банк-кредитор может предложить и другой порядок расчетов – безналичным путем через открытие аккредитива (см. выше ссылку – «схемы расчета»).

После того, как банк-кредитор получил свои деньги, кредит считается погашенным, о чем банк выдает нам (Покупателю) соответствующую справку. Мы с этой справкой снова обращаемся к регистратору (в УФРС), и снимаем обременение со своего права собственности (или права требования) на квартиру.

Подробнее о том, как происходит продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

Отдельно стоит добавить про риск присутствия материнского капитала в процессе приобретения Продавцом своей квартиры. Этот риск возникает у Покупателя в том случае, если у Продавца два или более детей, и хотя бы один из них родился (был усыновлен) после 01 января 2007 года, а при покупке квартиры привлекался ипотечный кредит. Тогда есть большая вероятность использования материнского капитала для погашения этого кредита. Подробнее о решении этого вопроса – см. в отдельной заметке по указанной выше ссылке.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.