Если квартира приобретена в кооперативе

Последнее обновление: 12.09.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

 

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

 

Правда, для пайщиков (участников) ЖСК и ЖНК, основания получения квартиры в собственность – разные. В ЖСК – основанием служит Справка о выплате пая, а в ЖНК – основанием может служить либо Договор уступки прав требования (если пайщик выбрал себе новостройку), либо обычный Договор купли-продажи (если пайщик выбрал себе квартиру на вторичном рынке).

 

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив. Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке, которую затем перепродал (переуступил) своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

 

 

Для нас (как вторичного Покупателя этой квартиры) это означает, что в Титуле, в строке «Документы-основания», в случае с кооперативной квартирой мы можем увидеть указание на один из следующих документов:

 

  1. Справка о выплате пая (если ЖСК построил квартиру своему пайщику);
  2. Договор уступки прав требования (если ЖНК купил квартиру своему пайщику на "первичке");
  3. Договор купли-продажи. (если ЖНК купил квартиру своему пайщику на "вторичке").

 

Один из этих документов и будет являться правоустанавливающим для нашего Продавца. На него мы и будем опираться при проверке.

 

Первый и второй варианты для нас предпочтительнее, т.к. последствия здесь те же, что и в случае, когда выбранная нами квартира была ранее куплена на первичном рынке (переход на соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ). В этом случае квартира не имеет «хвоста» из предыдущих собственников, а значит, количество возможных рисков уменьшается.

 

Третий вариант для нас равнозначен случаю, когда выбранная нами квартира была ранее куплена на вторичном рынке (переход на соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ). Здесь уже очевидно присутствие «хвоста» – т.е. прежних собственников квартиры, что теоретически увеличивает количество рисков, связанных с возможным нарушением прав этих прежних собственников.

 

Кто такие "третьи лица" в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

 

Есть еще одна особенность для первого варианта с ЖСК. Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество.

Дело в том, что момент возникновения собственности в ЖСК – это момент полной выплаты пая ЖСК, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

 

Наша задача в случае с ЖСК – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

 

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

 

 

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

 

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на "вторичке").

 

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

 

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

 

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

 

 

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры. Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей. Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 

 

nazad-strЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.