Если квартира была куплена на «первичке»

Последнее обновление: 12.09.2016

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Купленная на первичном рынке квартира говорит о том, что наш Продавец является ее первым собственником, и до него этой квартирой никто не владел. Это, конечно же, нас как Покупателя радует, так как исключает возможность каких-бы то ни было нарушений, связанных с правами предыдущих собственников (ввиду отсутствия таковых).

 

Другими словами, квартира, приобретенная нашим Продавцом на «первичке», не тянет за собой хвост из предыдущих сделок и собственников, и имеет, как правило, понятную и чистую историю. А потому покупка такой квартиры в практике риэлторов считается хорошим низкорисковым вариантом.

 

Если выбранная нами квартира была куплена ранее на первичном рынке, то документом-основанием права собственности Продавца (его правоустанавливающим документом) может быть один из этих:

 

 

Подробнее о каждом из этих договоров рассказано в Глоссарии по ссылкам.

 

Если квартира была приобретена в результате выплаты пая в ЖСК (что тоже относится к первичному рынку), то переходим на шаг ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира приобретена в кооперативе».

 

Договор долевого участия (ДДУ) – это самый современный и распространенный вариант получения прав собственности на новостройку. Так как эти договоры строго регламентированы законом ФЗ-214, и проходят отдельную регистрацию в Росреестре еще до получения прав собственности, то здесь исключена возможность, например, двойных продаж новостроек. Да и вероятность других проблем с таким договором значительно меньше.

 

Договор инвестирования или Инвестиционный договор применялся Застройщиками ранее (до введения в действие ФЗ-214 в декабре 2004 г.). Правда, и после этой даты такие договоры продолжали действовать в течение многих лет – Застройщики предлагали дольщикам такие договоры, опираясь на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если Разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 г.

Суть – если право собственности на квартиру на основании такого договора зарегистрировано в Росреестре (а наличие Титула именно об этом и говорит), то это означает, что государство признало достаточными основания для регистрации этого права.

 

Договор уступки права требования может являться основанием права собственности в случае, когда квартира покупалась в процессе строительства, но не у Застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который имел права требования на будущую квартиру, но не дожидаясь окончания строительства, передал (продал, уступил) эти права другому лицу (нашему Продавцу).
Здесь также само наличие Титула у Продавца говорит о том, что Росреестр признал Договор уступки права требования достаточным основанием для регистрации права собственности.

 

 

Общий смысл по договорам «первички» сводится к следующему: так как любой из этих договоров и следующее из него право собственности нашего Продавца уже зарегистрированы в Росреестре, то основание получения права собственности на квартиру признано законным и достаточным.

 

Вероятность того, что Застройщик или его соинвестор будут оспаривать условия первоначального договора, и право собственности на квартиру может быть пересмотрено судом – крайне мала, и в нашей практике не встречалась. А если дом, где мы выбрали квартиру, построен, сдан и заселен уже давно (скажем, года три уже), то такая вероятность практически равна нулю.

 

Другое дело, когда квартира была куплена ранее на «вторичке».

 

 

nazad-strЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.