Заключаем договор с Застройщиком

Последнее обновление: 27.02.2016

Условия договора с ЗастройщикомПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

 

Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили (см. об этом предыдущий шаг), и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора. Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

 

Покупку квартиры в новостройке через «вексельную схему» и ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.

Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой. Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Девелоперу с квартирой никак не связаны. В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.

 

Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.

Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за консультацией специализированного юриста.

 

 

Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать право собственности от Застройщика.

Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.

 

Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.

Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем выписку из ЕГРП).

Во-вторых, в ДДУ (согласно закону ФЗ-214) прописываются возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

 

Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

 

Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без помощи профильного юриста не обойтись.

 

 

Договор дольщика с ЗастройщикомИтого, из всех способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на «первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.

Но даже если мы заключаем именно ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что такой договор будет одинаковым у всех Застройщиков.

 

Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

 

  ♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦

 

«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

 

В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

 

 ВИДЕО: Уловки застройщиков в формулировках ДДУ

 - О различных хитростях Застрощиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.  

 

На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

 

В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

 

На что обратить внимание в договоре с Застройщиком?

  • На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
  • На формулировки и перечисление конкретных обязательств Девелопера;
  • На срок исполнения обязательств Девелопером (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
  • На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
  • На ответственность Девелопера за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
  • На обеспечение исполнения обязательств Девелопера по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог, банковское поручительство или страхование ответственности Девелопера);
  • На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
  • На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании обмеров БТИ после завершения строительства);
  • На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
  • На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
  • На возможность для дольщика переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
  • На сроки и порядок оформления и регистрации прав собственности на новую квартиру;
  • На порядок/механизм предъявления претензий к Девелоперу, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
  • На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).

 

Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

 

Образец Договора долевого участия можно скачать здесь.

 

Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей договора с Девелопером настоятельно рекомендуется взять проект договора у Девелопера, и вместе с этой бумагой обратиться за дополнительной консультацией юриста.

 

 

Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

 

Как подписывать договор с Застройщиком?На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.

Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

 

Еще нам нужно помнить, что при заключении Договора долевого участия, каждый Застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность. А значит, вместе с договором, мы должны получить от него еще и страховой полис (подробнее об этом – см. по ссылке).

 

  ♦ К слову о договоре с Девелопером ♦

 

Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

В таком случае, риски Покупателя возрастают, и дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

 

 

itakИтак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Девелопером и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.

Что дальше?