КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Когда «юридическая чистота» не спасает

    Последнее обновление: 27.03.2017

    Как-то слушая сводку криминальных новостей, вспомнилась одна поучительная история из риэлтерской практики. История про жадность и самонадеянность, которые, как известно, до добра не доводят.

     

    Дело было в середине 90-х. В то время происходил бурный переход от социализма к капитализму, зарождалась и множилась частная собственность, вставал на ноги новый российский бизнес, и разрасталась вокруг него, как плесень, криминальная среда.

    Некоторые персонажи, совершив пару успешных сделок, возомнили себя крутыми бизнесменами, и решили, что теперь богатство должно само течь к ним рекой. Представители криминала, понятное дело, не оставляли таких людей без присмотра.

     

    Где лучше покупать квартиру – на "первичке" или на "вторичке"? Сравниванием плюсы и минусы.

     

    Наш герой, назовем его Аркадий, считал себя большим знатоком рынка недвижимости (хотя этот рынок тогда существовал всего пару лет), и вкупе со своим юридическим образованием не без основания полагал, что хорошо владеет правовыми вопросами, и «кинуть» его вряд ли у кого получится.

     

    Поэтому когда криминальные друзья подогнали ему «сладкий вариант» покупки приличной квартиры за полцены с возможностью перепродажи ее потом за реальную цену, Аркадий всерьез увлекся этой идеей. Наверняка, в глубине души у него имелись сомнения насчет безопасности такой сделки, но куш от перепродажи был такой большой, что быстро перевесил все страхи. Тем более, что «друзья» озвучили ему вполне безобидную и похожую на правду версию, почему хозяин так дешево продает квартиру – мол, собрался на ПМЖ за границу, цен на квартиры не знает (рынок тогда только формировался), а сроки отъезда поджимают.

     

    Аркадия такая версия вполне устроила, и он принялся проверять документы на квартиру. Надо сказать, что проверку он проводил тщательно и скрупулезно, юридическое образование здесь сыграло свою роль. Собрав целый ворох справок и свидетельств, изучив правовую историю квартиры и проверив паспорт владельца, Аркадий не нашел никакого подвоха, и решил, что квартира «чистая», и с перепродажей проблем не будет. Вот только денег на выкуп этой квартиры у него не было. Квартира была в престижном районе и стоила недешево.

     

     

    Криминальные друзья и здесь оказались кстати. Нужны деньги? Без проблем! Но ты нашу таксу знаешь – проценты, сроки, и неустойка «есличо».

    Аркадий был полностью уверен в юридической чистоте квартиры, а прибыль от ее быстрой перепродажи многократно перекрывала все проценты и даже возможную неустойку. Поэтому зажмурившись от предвкушения супердоходной сделки, наш герой взял деньги в долг у бандитов.

     

    Сделка по покупке квартиры прошла как по маслу, к документам ни у кого претензий не было. В департаменте муниципального жилья (Росреестра тогда еще не было) чиновники шлепнули регистрационные штампы на договоре купли-продажи. Аркадий получил право собственности, а бывший хозяин квартиры тут же «уехал за границу» с деньгами.

     

    Аркадий стал приводить квартиру в товарный вид и готовить ее к продаже. И тут случилось неожиданное…

     

    Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.

     

    Откуда ни возьмись, объявился незнакомый дядя, который заявил, что эта квартира принадлежит ему, и настоятельно попросил Аркадия «очистить помещение». При этом, дядя предъявил паспорт на то же имя, что носил бывший владелец квартиры, и пояснил, что пока он был в отъезде, какой-то паразит спёр его документы.

     

    В общем, суть такова – Аркадий оказался прав насчет чистоты документов на квартиру, они действительно были настоящими. Ненастоящим оказался сам владелец квартиры, который благополучно получил за нее деньги и исчез в неизвестном направлении. С поддельным паспортом и настоящим пакетом документов на квартиру он легко сумел ему продать то, что ему не принадлежало.

     

    Согласно законодательству, в таком случае квартира изымается из существующего незаконного владения по иску настоящего владельца. И что самое страшное для Покупателя – при этом не происходит возврата ему денег (это называется виндикация). Оно и понятно, ведь настоящий владелец квартиру не продавал и денег от Покупателя не брал, а значит, и возвращать их не должен. А взявшего деньги мошенника уже и след простыл.

     

     

    Итог для нашего героя оказался незавидный. Бандиты «включили счетчик» Аркадию, и сумма его долга быстро выросла до неподъемных размеров. За долги ему пришлось отдать свою собственную квартиру, машину, все наличные деньги и ценности, и видно, не хватило, так как самого Аркадия уже никто никогда больше не видел.

     

    Кстати, в практике встречались аналогичные случаи, когда паспорт был не подделан, а украден. То есть настоящими были не только документы на квартиру, но и паспорт владельца. А подставное лицо находили внешне похожего на настоящего владельца квартиры (профессиональный грим довершал сходство с оригиналом). Мошенникам в таком случае не нужно было даже фотографию в паспорте переклеивать.

     

     

    Что тут можно посоветовать Покупателю квартиры?

     

    Подмена владельца – одно из самых опасных действий мошенников, потому что традиционные методы юридической проверки документов на квартиру здесь не дают результата.

    Но результат дают другие методы.

     

    Во-первых, нужно собрать максимально возможную информацию о Продавце. Для этого имеет смысл пообщаться с соседями по лестничной клетке (они легко могут подтвердить подлинность своего соседа), выяснить его место работы и проверить так ли это (например, позвонить туда и задать пару вопросов), пообщаться с консьержкой в подъезде (если она там есть), поискать информацию о Продавце в интернете (в том числе в соцсетях).

     

    Во-вторых, нужно попросить Продавца предъявить помимо паспорта еще и другие удостоверения личности – военный билет, водительские права, страховое свидетельство, и т.п. Подделать или украсть целую пачку разнородных документов крайне затруднительно.

     

    В-третьих, тщательно проверить подлинность паспорта Продавца. Как это делается рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель квартиры» >> «Вторичка», на шаге – «Проверяем паспорт».

    В случае же, когда паспорт настоящий, но украден у владельца – действуют предыдущие два метода.

     

    Нужно также понимать, что при таком способе обмана, продавец-мошенник должен исчезнуть сразу после получения денег. Поэтому Покупателю нужно заранее убедиться, что у Продавца есть еще какие-нибудь другие «опознавательные признаки», кроме продаваемой квартиры. Это, прежде всего, его настоящее место жительства, его родственники, его работа, хозяйство, другая недвижимость в его собственности, и т.п. То есть те признаки, которые затрудняют его возможное исчезновение.

     

    Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

     

    И еще. Подобный вид мошенничества практически исключен, если владельцев квартиры несколько (семья, например), или сделка выстраивается «альтернативная». В первом случае подмена сразу нескольких человек слишком сложна и рискованна, а во втором случае Продавец после сделки остается на виду, в новой купленной «альтернативной» квартире.

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.